Stambena politika nije samo pitanje tržišta nekretnina

Krajem 1990-ih Hrvatska je pokušala provesti jednu zanimljivu i danas gotovo zaboravljenu stambenu politiku. U vrijeme kada su kamate na stambene kredite bile oko 14 posto, a rokovi otplate tek desetak godina, u Hrvatskom saboru prihvaćen je model subvencioniranih dugoročnih kredita za mlade obitelji koji je inicirao Đuro Njavro.

Ideja je bila jednostavna: država ne će graditi stanove niti određivati kome će ih dodijeliti, nego će kroz subvenciju kamata pomoći mladim obiteljima da same dođu do kuće ili stana.

Provedbu je vodio HBOR – Hrvatska banka za obnovu i razvitak, koji je raspisivao javni natječaj među bankama. Pobjeđivala je banka koja je za isti iznos državne subvencije mogla ponuditi najveći volumen povoljnih dugoročnih kredita.

U praksi je to značilo da su mlade obitelji umjesto desetogodišnjeg kredita uz vrlo visoke kamate mogle dobiti kredit na dvadeset godina uz oko šest posto kamate. Za tadašnje hrvatske prilike to je bila golema razlika. I još nešto važno: država nije subvencionirala cijeli stan ili gradnju. Subvencionirala je samo kamatu.

Jedna kuna državne subvencije stvarala je višestruko veći volumen povoljnog kredita. Drugim riječima, relativno mali proračunski trošak pokretao je veliku ekonomsku aktivnost. To je zapravo bio vrlo moderan model.

Stanovanje kao demografska politika

Model nije bio zamišljen samo kao financijska mjera. Imao je i jasnu demografsku dimenziju. Pravo na kredit imale su mlade obitelji u kojima su supružnici bili mlađi od 35 godina. Prednost su imale obitelji s više djece, a maksimalni iznos kredita rastao je ovisno o brojnosti obitelji.

To je bila vrlo važna poruka države. Ne samo pomoći kupnji stana, nego pomoći razvoju obitelji. Danas se puno govori o demografiji, no često se zaboravlja jednostavna činjenica: mladi ljudi teže osnivaju obitelj ako nemaju riješeno osnovno stambeno pitanje. Stabilan dom nije luksuz. On je preduvjet sigurnosti.

Model koji aktivira postojeće kuće i stanove

Jedna od zanimljivijih dimenzija tog zakona bila je činjenica da nije bio usmjeren samo na novu gradnju. Kredit se mogao koristiti i za kupnju ili obnovu starijih kuća i stanova. To je posebno važno za Hrvatsku. Mi nismo zemlja bez nekretnina. Naprotiv. Hrvatska ima velik broj kuća i stanova, ali oni često nisu u rukama onih kojima su najpotrebniji.

Mnoge starije osobe ili obitelji imaju višak stambenog prostora, dok mlade obitelji traže prvi dom. Povoljni dugoročni krediti mogu pomoći da se ta dva svijeta povežu. Stariji dolaze do sredstava potrebnih za sigurniju starost i kvalitetniji život, a mlade obitelji dobivaju priliku postati vlasnici kuće ili stana.

To nije samo financijska transakcija. To je prijenos životnog prostora između generacija. Zašto bi takav model danas mogao biti još uspješniji? Danas bi takav model mogao funkcionirati čak i bolje nego prije dvadeset ili trideset godina.

Rokovi kredita mogli bi biti 30 godina, a uz državnu subvenciju kamata bi se za mlade obitelji mogla spustiti na 1 do 2 posto.Time bi rata kredita postala dostupna puno širem krugu ljudi srednjeg sloja. No jednako je važna druga dimenzija.

Ovakav model prirodno potiče ljude da stambena rješenja traže i izvan najskupljih dijelova velikih gradova. Ako postoji ograničenje maksimalnog iznosa kredita, tada mlade obitelji same počinju tražiti povoljnije i kvalitetnije opcije života. A Hrvatska ih ima mnogo.

Brojni manji gradovi danas su, zahvaljujući ulaganjima posljednjih desetljeća i europskim fondovima, postali vrlo ugodni za život. Obnovljene škole, vrtići, prometnice i komunalna infrastruktura često pružaju vrlo visoku kvalitetu života. Istodobno su prometne veze s većim gradovima sve bolje.

Za mnoge obitelji život u manjem gradu ili na rubu većeg urbanog centra može značiti manje stresa, više prostora, zdravije okruženje i kvalitetniji obiteljski život. To je posebno važno u vremenu kada tehnologija mijenja način rada.

Danas zahvaljujući brzom internetu i modernim telekomunikacijama velik broj poslova više nije strogo vezan uz život u središtu velikih gradova. Mnogi ljudi mogu raditi na daljinu, voditi vlastite projekte ili male tvrtke iz manjih sredina i prirodnog okruženja.

Poticaj gospodarstvu

Ovakvi modeli ne pomažu samo obiteljima. Svaki realizirani stambeni kredit pokreće širok krug gospodarskih aktivnosti: građevinare, obrtnike, instalatere, proizvođače namještaja, trgovine opremom i lokalne usluge. Kupnja ili obnova kuće i stana uvijek aktivira velik broj ljudi i poslova. Zato stambena politika nije samo socijalna ili demografska politika. Ona je i razvojna politika.

Zapadna iskustva

U SAD-u je desetljećima upravo dostupnost dugoročnih hipotekarnih kredita bila jedan od temelja stvaranja srednjeg sloja. U mnogim europskim državama država kroz razvojne banke, jamstva ili subvencije kamata pomaže pristupačnosti stanovanja, ali pritom ne pokušava sama upravljati cijelim tržištem.

Bit je u tome da država stvara okvir, a građani sami biraju gdje i kako žele živjeti.

Stan kao temelj stabilnosti

Možda je upravo zato Hrvatska kroz brojne ekonomske krize nije prolazila uz ozbiljne socijalne nerede kakve su imale neke druge države. Velik broj obitelji ima vlastiti stan ili kuću. To ljudima daje određenu sigurnost čak i u teškim vremenima.

Drugi važan razlog je i dalje snažna obitelj. U Hrvatskoj obitelj još uvijek često predstavlja osnovni sustav međusobne pomoći i socijalne sigurnosti. Zato stambena politika nije samo pitanje tržišta nekretnina. To je pitanje društvene stabilnosti, razvoja srednjeg sloja i demografske budućnosti zemlje.

Naravno, nijedan model sam po sebi ne može riješiti sve probleme stanovanja. Ali ovakav model može značajno proširiti broj obitelji koje mogu riješiti svoje stambeno pitanje, razvijati obitelj i postupno graditi vlastiti kapital. Jer nakon desetljeća otplate obitelj ne ostaje samo s uspomenama na rate kredita. Ostaje i vlasnik vrijedne imovine. A upravo je posjedovanje doma u mnogim zapadnim društvima jedan od temelja stabilnog srednjeg sloja i dugoročne društvene sigurnosti.

dr. sc. Đuro Njavro