Objavljujemo komentar dr. Đure Njavre o porezu na nekretnine, koji bi trebao stupiti na snagu 2025. godine. Porezna reforma, iako još nije službeno predstavljena, izazvala je burne reakcije i polemike među građanima i stručnjacima. Komentar poznatoga hrvatskoga ekonomskoga stručnjaka i osnivača Zagrebačke škole ekonomije i managementa prenosimo u cijelosti kako je objavljen na autorovu Facebooku. (hkv)

Porez koji predlaže Vlada ne će učiniti stanovanje priuštivijim, niti će sniziti cijene stanova jer ponuda i potražnja diktiraju cijene

Porez na nekretnine je ekonomski, socijalno, a onda i politički složeno pitanje i nije za lomljenje preko koljena.

Prije svega, od krize 2008. godine Hrvatska nije imala 'ulične prosvjede', iako je visoka nezaposlenost. To je dobrim dijelom i zato što velika većina građana ima svoju nekretninu, na koju ne plaća porez. Prema HNB-ovom istraživanju, samo 21,8 posto kućanstava posjeduje više od jedne nekretnine, a oko četiri petine kućanstava posjeduje samo jednu nekretninu i to onu u kojoj žive.

Prema istom istraživanju, nejednakost prilikom raspodjele nekretninskog bogatstva je puno manja od nejednakosti u raspodjeli financijskog bogatstva. Čak i oni koji se po dohotku nalaze u nižim decilima, svoje su nekretnine ili kupili, ili izgradili, ili naslijedili. Oni koji ne posjeduju vlastitu nekretninu uglavnom se nalaze u prvom i drugom decilu (najnižima). Oni su ujedno i oni koji najviše unajmljujunekretnine za stanovanje. To znači da u Hrvatskoj nekretnine posjeduju najširi društveni slojevi, osim onih za koje bi se moglo reći da žive na granici siromaštva.

Dalje, najveći pojedinačni vlasnik nekretnina u našoj zemlji je država, javna poduzeća, jedinice lokalne samouprave ili razne ustanove. Hoće li i oni plaćati porez na nekretnine, iz kojih bi ga sredstava i kome plaćali? Hoće li oni biti izuzeti od plaćanja poreza, pa će taj namet biti samo teret za obitelji i privatni sektor? Zatim, što je sa stambenim prostorima u vlasništvu tvrtki ili pak banaka?

Umirovljenici su najviše vlasnici nekretnina – njih čak 90 posto posjeduje nekretninu – pa je pravo pitanje kako će se uvođenje poreza odraziti na njihov ionako mršav kućni budžet. Udio mirovina u plaći stagnira na 40 posto i nakon nekoliko godina visoke inflacije, umirovljenici su u potpunosti financijski iscrpljeni. Što će se dogoditi ako ne budu mogli plaćati porez? Prodavat će nekretnine,  cijene nekretnina će rapidno pasti i to će dovesti do osiromašenja svih onih koji su desetljećima štedjeli tj. čuvali vrijednost u nekretninama. (Nekretnine su bile utočište pred visokom inflacijom u Jugoslaviji.)

Istina je da veći dio zemalja EU-a ima porez na nekretnine, ali oni nemaju naše jedinstvene povijesne okolnosti. Hrvati pridaju veliku važnost vlasništvu nad nekretninama. Tradicionalno, posjedovanje kuće i zemlje povezivalo se s osjećajem sigurnosti, stabilnosti i pripadnosti, posebno u ruralnim područjima gdje je zemlja bila izvor života i obiteljske baštine. I tijekom socijalističkog razdoblja, vlasništvo nad nekretninama ostalo je snažna kulturna vrijednost.

Tako posjedovanje doma simbolizira ne samo osobno postignuće već i povezanost s tradicionalnim hrvatskim vrijednostima samostalnosti i pripadnosti zemlji.

Oporezivanje nekretnina kao vlasništva (ovdje nije riječ o oporezivanju prihoda od nekretnina, nego o oporezivanju vlasništva - vrijednosti koja je građanima već jednom oporezovana jer su platili porez na dohodak), može se smatrati neopravdanim.

Prvo, porez na nekretnine pogađa vlasništvo nad imovinom, bez obzira na to generira li imovina prihod, što može biti teret za vlasnike koji ne ostvaruju zaradu, npr. za umirovljenike koji žive u vlastitim kućama. Također, takav porez može obeshrabriti vlasništvo nad nekretninama, jer stvara stalni trošak bez obzira na profitabilnost imovine. Osim toga, nekretnine su često nelikvidna imovina, što znači da vlasnici ne mogu lako prodati nekretninu, ni pribaviti gotovinu za plaćanje poreza, što može biti poseban problem tijekom ekonomske krize kada je vrijednost nekretnina niža. Također, porezi na nekretnine ne odražavaju profitabilnost imovine; vlasnici mogu biti oporezovani zbog rasta tržišne vrijednosti imovine, čak i ako ona ne generira prihod.

Nasuprot tome, oporezivanje prihoda od nekretnina, poput najamnine ili kapitalnih dobitaka, temelji se na stvarnom ekonomskom dobitku vlasnika i usklađeno je s njihovom sposobnošću plaćanja. Zbog ovih razloga, oporezivanje prihoda od nekretnina može se smatrati pravednijim, jer ne opterećuje one vlasnike koji ne ostvaruju prihode od nekretnine.

Ako Vladu brinu prazne nekretnine koje nisu na tržištu, treba se prvo zapitati zašto usprkos velikoj potražnji vlasnici nekretnina biraju to da svoje nekretnine ne iznajmljuju.

To je naravno povezano sa vlasničkim pravima, odnosno nepoštivanjem istih, jer zakoni i njihova provedba slabo štite poštene najmodavce i poštene najmoprimce. Naime, jako je teško podstanare koji ne izvršavaju svoje obaveze izbaciti iz nekretnine, a jednako je teško podstanarima ostvariti svoja prava koja im pripadaju. Dodatno je tu i problem međuvlasničkih odnosa u stambenim zgradama koji dodatno komplicira raspolaganje imovinom. To bi trebale biti prve instance kojima bi se Vlada trebala baviti prije razmišljanja o uvođenju poreza na nekretnine.

Na kraju, ako je zahtjev za članstvo u OECD-u uvođenje poreza na nekretnine, treba znati da Hrvatska već ima takav porez na nekretnine, samo drugačijeg naziva: porez na promet nekretnina, komunalnu naknadu, porez na neobrađeno poljoprivredno zemljište (2001. do 2007.) i porez na kuće za odmor.

dr. Đuro Njavro